辣招」後遺症 「金融樓」變奪命金

 辣招」後遺症 「金融樓」變奪命金

一名63歲婦人上星期持刀大鬧某銀行荃灣分行，據報因為她在該銀行購買了價值180萬元的投資基金，每月供款8000元，須供滿20年，但事主近日擬「cut plan」被拒，於是揮刀「討公道」。

根據業界人士估計，這名婦人買的很可能是一款新類型「保費融資」產品，在行內俗稱為「金融樓」，某程度上與「買樓」差不多，例如先付20%首期，再借取餘下80%款項，然後每月供款。過去幾年受「樓市辣招」所限，不少年長人士手持一筆現金，卻無法買樓收租，導致「金融樓」甚為受歡迎，或多或少可算是「辣招」的後遺症之一。

信報

9 Oct 2023

撮要

重點撮要如下:

1. 近年不少長者手持現金卻無法買樓,被銀行推銷名為「金融樓」的保費融資產品,原理類似儲蓄保險但回報理論上更高。

2. 這類產品讓長者可用兩成首期再借八成,每月分期供款約20年,猶如買樓收租。

3. 但投資基金風險高於房地產,近年大幅虧損,中途要求退保可能血本無歸。

4. 部份銷售人員口甜舌滑,誇大回報,誘使長者投資這類高風險產品。 

5. 在樓市辣招下,長者資金無門,被視為獵物,社會存在隱患。經濟下行時,「奪命金」事件可能愈來愈多。

持刀婦闖銀行 要求停供基金

「保費融資」產品近年大行其道，屬傳統「儲蓄保險」之演化版本。顧名思義，「儲蓄保險」結合「儲蓄」和「保險」兩種功能，例如客戶以一筆過或供款形式付出特定款項，既獲得一份人壽保單，又能賺取該筆款項產生的利息收入，並可於特定情況下（例如供款滿若干年後）提取現金。

至於「保費融資」，其原理跟「儲蓄保險」相似，卻存在兩大「新意」。首先，客戶付出的款項不再只是「放入銀行收息」，而是用來購買各種投資產品（通常是金融機構提供的不同主題投資基金），理論上可帶來更高回報。其次，客戶可享受「孖展」融資額度，透過槓桿，有機會進一步「放大回報」，由此亦衍生出多種不同玩法。

近年頗受歡迎的一類「保費融資」正屬於高槓桿、長年期產品，舉例說，客戶只需付出36萬元首期，再加上金融機構借出的144萬元貸款，便能購買總值180萬之投資基金；而其借取的貸款需要每月分期供款，月供額約8000元，直至20年後才「連本帶利」供滿。

假設該基金每年回報6%，扣除資金成本後，客戶每年「淨賺」3%，相當於5.4萬元；比最初付出之36萬元，意味賬面回報率「高達15厘」，似乎十分誘人。

上述例子已經盡量簡化，惟對於一般普羅大眾，聽起來仍覺複雜。因此，部分金融機構銷售人員為了「sell客」，會把該類產品形容為「金融樓」，意思是跟「買樓」差不多，例如同樣是付出兩成首期，再借取八成貸款，透過四倍槓桿「放大回報」，接着每月慢慢供款。

同時，藉着「金融樓」比喻，很可能令客戶在潛意識中覺得，購買該類「保費融資」產品就像「買磚頭」，類近香港人「傳統信仰」，貌似「穩穩陣陣」，不算高風險。

保費融資複雜 並非真「磚頭」

事實上，昔日年長人士假若手持一百幾十萬元現金，往往都會考慮買樓收租求穩陣，但近十年「辣招」緊罩樓市，已擁有自住物業一族難再入市買樓，於是不少人被金融機構人員說服，改為購買「金融樓」（即「保費融資」產品）作為代替品，反正同樣只需付出小部分首期，寄望賺取穩健回報。

然而，「金融樓」始終有別於「真．磚頭」。一方面，現時向銀行借錢買樓須接受壓力測試，一個60多歲的退休人士很難「借八成」入市；相反「保費融資」產品不受相關壓測限制，審批通常比較寬鬆，亦導致槓桿風險更高。無疑，比起住宅物業，投資基金之價格及回報率波動一般較大。

特別是美國自2022年持續加息，包括股票、債券等多類資產價格顯著下跌，大批投資基金的實際回報率遜於當初指引，甚至令部分持有者出現賬面虧損。不排除一些所謂「金融樓」買家驚覺其投資正在「蝕本」，萌生念頭取消合約，擬拿回現金；可是這類「保費融資」大多設有懲罰性條款，客戶倘若未供夠若干年便中途「cut plan」，其首期款項及累計供款有機會血本無歸。

買樓收租無門 長者資金尋出路

綜上可見，所謂「金融樓」其實是甚為複雜及高風險的投資產品，理應只供擁有相當經驗及知識的投資者，在充分了解條款及風險之後才簽約購買。

但正如2011年電影《奪命金》劇情，個別銷售人員為了「跑數」，可能會口甜舌滑、千方百計，說服一些好似戲中「蘇杏璇」的長者認購高風險產品，哪管她未必「清楚，明白」。

講到底，香港人勝在有錢，手持過百萬元現金的長者為數不少，而他們往往亦被視為「獵物」。過去幾年在樓市「辣招」下，部分長者為了替「老本」保值增值，被說服投資於各種另類項目，一段時間後陸續發現「中伏」，這亦對整個社會構成隱患。隨着本港經濟下行、環球投資市場備受挑戰，「奪命金」事件恐將愈來愈多。

撮要

哈囉,我對這篇文章的重點撮要如下:

1. 近年不少長者手持現金卻無法買樓,被銀行推銷名為「金融樓」的保費融資產品,原理類似儲蓄保險但回報理論上更高。

2. 這類產品讓長者可用兩成首期再借八成,每月分期供款約20年,猶如買樓收租。

3. 但投資基金風險高於房地產,近年大幅虧損,中途要求退保可能血本無歸。

4. 部份銷售人員口甜舌滑,誇大回報,誘使長者投資這類高風險產品。 

5. 在樓市辣招下,長者資金無門,被視為獵物,社會存在隱患。經濟下行時,「奪命金」事件可能愈來愈多。

給一些看法和建議

對於這種「金融樓」產品,我有以下幾點建議:

1. 長者購買前必須清楚了解產品內容和風險,不可盲目相信銷售人員的講述。

2. 產品回報波動大,中途退出可能血本無歸,長者需慎重考慮承受能力。不宜過度追求高回報而承擔過大風險。

3. 監管部門應加強對銷售流程的監管,禁止銷售人員誇大不實或違規推銷。

4. 銀行在銷售時應充分履行說明責任,不能只圖賺取佣金而忽視客戶風險。

5. 社會各界應多作財務教育,提高長者的金融知識,避免被誤導認購高風險金融產品。

6. 長者可考慮相對安全的投資工具,如定存或購買短期政府債券等,保值增值之餘又能享有固定收入。

7. 子女應多與長輩溝通,了解長者資金的運用,避免受銀行的不當推銷影響。