煥然懿居第三座今起申請 首置價七八折推售 408.2萬入場
煥然懿居第三座今起申請 首置價七八折推售 408.2萬入場
2023年9月27日
煥然懿居第三座今起申請
首置價七八折推售 408.2萬入場
市區重建局（下稱市建局）發展的紅磡港人首次置業（首置）項目「煥然懿居第三座」（下稱第三座），今日起接受申請，為期3周，10月18日截止。該項目提供260伙，以市價七八折推售，入場費408.2萬元，以最高承造九成按揭計算，首期最少40.82萬元可上車；整批平均呎價約1.43萬元，平絕同區新盤及新晉二手屋苑。有分析認為，私人發展商以平價推售新盤，搶去市場購買力，料申請宗數較2019年接受申請的毗鄰首置項目煥然懿居（第一及二座）少。
位於鶴園街2號的第三座，毗鄰樓齡約2年的鶴園街8號煥然懿居，一般被視為煥然懿居第2期。市建局昨天一口氣公布第三座的樓書及價單，全盤260伙，包括125個1房、108個2房及27個3房戶，以市價七八折定價，售價408.2萬至964.2萬元，呎價12885至16499元，平均呎價約1.43萬元。
入場單位為5樓J室，實用面積303方呎，連42方呎平台，屬於1房連開放式廚房間隔，單位向西、望煥然懿居近樓景，售價408.2萬元，呎價13472元。
「樓王」35樓B賣964.2萬
項目售價最貴的「樓王」，屬於35樓B室，實用面積600方呎，採3房間隔，單位向東、可享海景，售價964.2萬元，呎價16070元。該項目預計2026年11月入伙，樓花期長達38個月。
今次是市建局繼2019年推出煥然懿居後，近4年再次推出首置項目。煥然懿居由第一及第二座組成，共有493伙，當中450伙納入首置計劃，於2019年初以市價六二折發售，平均呎價約1.28萬元，共收逾2.08萬份申請。若以兩個項目的售價直接比較，第三座的平均呎價較煥然懿居貴約11%，但如果兩者折算為市值，煥然懿居的市值呎價達2.07萬元，第三座則約1.83萬元，約4年時間市值下調約11.6%。
低同區二手價約30%
對比同區一手及二手市場，恒地（00012）紅磡BAKER CIRCLE．GREENWICH今年8月推出首批單位，折實平均呎價1.89萬元，今次第三座以市價七八折發售的平均呎價約1.43萬元，較之低約兩成半。同區入伙逾2年的啟岸及近4年的環海．東岸，近期二手成交呎價約2.09萬及1.91萬元，第三座較之便宜兩成半至三成。
市建局強調，第三座的定價，是根據獨立測量師評估單位的市價，並考慮近期樓市情況、煥然懿居第一及二座「首置」單位當年的售價、申請人士的負擔能力和市建局財務狀況等因素釐定。
根據市建局的申請條款，家庭申請者的每月入息限制為62001至80600元，資產限額191.1萬元；一人申請者每月收入須為31001至40300元，資產不得多於95.6萬元。一人申請者只可購入1房單位，家庭申請者則所有戶型都可購買。
此外，申請人必須為居港滿7年的本港居民，申請人和申請表內的家庭成員於提出申請時須已同住，過去不得曾經擁有物業，並且不曾享有任何政府或相關機制的房屋資助。項目也設有5年禁售期，買家持有單位滿5年後，須以購買單位時的折扣率因應當時市價補價，完成補價後才可轉售或出租單位。
公屋聯會總幹事招國偉認為，近期新盤以平價推售，搶去市場購買力，加上高息影響，料申請宗數少於煥然懿居（第一及二座）的逾2.08萬份，但第三座景觀及地理位置佳，相信最終全數單位可以順利沽清。
27 Sep 2023
信報
撮要
中文撮要:
1. 紅磡港人首置項目「煥然懿居第三座」今日開放申請,為期3周至10月18日截止。
2. 該項目共260伙,以市價七八折定價,入場價約408萬元,呎價約1.43萬。
3. 比較同區新盤和二手屋苑,第三座呎價較為低廉,折合市值較煥然懿居第一二座四年前下跌約11.6%。
4. 申請條件包括居港年期、收入資產限制等,並設5年轉售限制。
5. 有分析認為今次申請量較煥然懿居第一二座少,因新盤平價吸納購買力,加上息口上升影響。
6. 但項目景觀地理位置佳,預計最終可以順利售罄所有單位。
看法和評論
關於煥然懿居第三座的情況,我有以下幾點看法:
1. 這次的定價確實較同區新盤和二手房價格便宜,可以讓部份首次置業人士有機會上車,從這角度來說是正面。
2. 但是定價過低也有可能搶走市場購買力,對私人發展商造成一定影響。政府是否應該直接介入房地產市場頗值得探討。
3. 項目本身位置和景觀不錯,估計最終也可順利售罄。但前景仍取決於整體樓市走勢以及按揭成數管制。
4. 政府似乎期望透過更多同類項目平抑樓價,但供求關係複雜,光靠增加少量供應,作用有限。
5. 长遠而言,擴大公屋與私樓的總供應量,適度放寬按揭,增加土地、稅制改革才能真正改善樓價過高的情況。
6. 政府的房屋政策應該兼顧不同階層需要和市場平衡,才能避免反覆 seesaw 市場波動。
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